Bei Sabana REIT (SGX:M1GU) wird es chaotisch. Egal, ob Sie ein Aktionär sind, der überlegt, für welche Seite er bei der bevorstehenden außerordentlichen Hauptversammlung morgen (7. August) stimmen soll, oder ein Zuschauer, der neugierig ist, was zum Teufel los ist, hier ist meine kurze Sicht auf die State of affairs.
Wichtiger Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt meine unabhängigen Gedanken dar, nachdem ich Informationen und Aussagen beider Parteien (Quarz Capital vs. Supervisor von Sabana REIT) überprüft habe. Für diesen Artikel wurde ich weder bezahlt, noch habe ich irgendwelche Sachleistungen erhalten.
Möglicherweise haben Sie hier in diesem Weblog zum ersten Mal von Sabana REIT gehört, als ich es 2018 erwähnte. Seitdem hat sich viel verändert, und morgen wird es so sein möglicherweise stellen einen weiteren wichtigen Meilenstein für den REIT dar, da er seine außerordentliche Hauptversammlung abhält, um festzustellen, ob aktivistische Aktionäre ihren Willen durchsetzen werden, indem sie den derzeitigen REIT-Supervisor durch einen internen ersetzen.
Hier ist eine kurze Zeitleiste der Ereignisse:
- Sabana REIT ging 2010 als erster Scharia-konformer REIT, der in Singapur notiert wurde, zu einem IPO-Preis von 1,05 S$ an die Börse.
- Nachdem der Aktienkurs im Jahr 2013 einen Höchststand erreicht hatte, ist er leider seitdem weiter gefallen. Außerdem verzeichneten die Aktionäre mit jedem Jahr geringere Ausschüttungen, was ihre Verluste (Kapital- und Dividendenerträge) erhöhte.
- Dafür gab es mehrere Gründe, darunter die sich verschlechternde Efficiency der zugrunde liegenden Immobilien und der Verdacht, dass neue Immobilien zu überbewerteten Preisen erworben wurden.
- Im Jahr 2017 versammelten sich frustrierte aktivistische Minderheitsaktionäre, um eine außerordentliche Hauptversammlung zur Entlassung des REIT-Managers zu fordern, konnten jedoch nicht genügend Stimmen sammeln.
- Im Jahr 2019 begann Quarz Capital, auf die Fusion von Sabana REIT und ESR REIT zu drängen, die im Jahr 2020 stattfand. Zu Ihrer Info: ESR REIT conflict erst ein Jahr zuvor mit Viva Industrial Belief fusioniert. Der geplante Zusammenschluss wurde jedoch abgelehnt und im Jahr 2020 eingestellt.
Sidenote: I offered my shares after that as I felt it wasn't a good supply - the deal was valued primarily based on Sabana REIT's then-share value slightly than its NAV i.e. it was made at a considerable supply to Sabana's guide worth. There was additionally not going to be any money funds concerned as ESR REIT merely needed to create new items to "pay" Sabana REIT shareholders i.e. 0.94 ESR REIT items for each Sabana REIT unit owned.
ESR Group und Quarz Capital befinden sich nun beide im Konflikt, da sie in dieser Frage unterschiedliche Standpunkte vertreten, die ich unten zusammengefasst habe:
| Ansprüche von Quarz Capital | Ansprüche der ESR Group |
| Die Internalisierung des REIT-Managers wird von großem Nutzen sein wertsteigernd für alle Anteilinhaber.
Sabana-Anteilsinhaber werden nun in der Lage sein, ihren internen Supervisor mit voraussichtlichen Einrichtungskosten von nur 3–5 Mio. S$ vollständig zu besitzen und von potenziellen 2,4 Mio. S$ zu profitieren Einsparmaßnahmen professional Jahr, was kann den DPU der Anteilinhaber erhöhen um mehr als 7 %. |
Die von Quarz vorgeschlagenen Beschlüsse werden dazu führen erhebliche Wertvernichtung für Anteilinhaber und a lange Zeit der Ungewissheit Dies könnte die Zukunft von Sabana REIT gefährden.
Mögliche Kosteneinsparungen aus dem vom Sabana REIT Supervisor erzielten Gewinn von 1,26 Mio. S$ wird durch den potenziellen Anstieg der Kreditkosten zunichte gemacht und den Anteilinhabern wird es dauerhaft schlechter gehen. |
| Der aktuelle REIT-Supervisor Die Interessen der Anteilinhaber sind nicht vollständig aufeinander abgestimmt. Wir sollten keine Platzierungen und Rechte bei potenziell wertzerstörenden Akquisitionen verschwenden, die ausschließlich zur Erhöhung der Gebühren für den externen Supervisor erfolgen. Der vollständig ausgerichtete interne Supervisor wird sich vor allem auch auf die Erhöhung der DPU und des Anteilspreises für seinen Eigentümer, die Anteilinhaber, konzentrieren.
Angeführte „Beweise“ enthalten Der derzeitige Supervisor ließ 1 Tuas Ave 4 mehr als sechs Jahre lang leer stehen, bevor er schließlich einen AEI ausführte im zweiten Quartal 2023, und dass der derzeitige Supervisor den Anteilsinhabern auch empfohlen hat, sich von NTP+ im Rahmen der Fusion mit ESR Logos REIT zu trennen, nur 6 Monate bevor das Unternehmen mit der Einzahlung von Mieteinnahmen an die Anteilsinhaber beginnen sollte. |
Jeder REIT hat seinen eigenen Vorstand (der mehrheitlich besetzt ist). unabhängig (Direktoren mit diversifiziertem Fachwissen) sowie seine eigene strategische Ausrichtung und Investitionsbegründung.
Der Prozess der Internalisierung ist auch in Singapur beispiellos kann zum Ausscheiden von Mitarbeitern führen angesichts der Unsicherheit über ihre Rollen, die während der Übergangszeit zu noch mehr Unsicherheit im Administration führen würde. Am 1. August gab der CEO des Sabana REIT Managers, Herr Donald Han, bekannt, dass Mitglieder seines Groups bereits zurücktreten. |
| Es ist Es ist unlogisch anzunehmen, dass der externe Supervisor die Bankkredite bestimmt. Bisher hat keiner der Banker von Sabana öffentlich erklärt, dass die Internalisierung ein riskanter und unsicherer Akt ist. Banken haben zudem die Unterstützung bei Krediten und Zinsabsicherungen in allen Fällen von REIT-Supervisor- und/oder Administration-Eigentumswechseln konsequent ausgeweitet, da die Bankdarlehen durch das Portfolio des REITs gedeckt sind. | In dieser Unsicherheit sind Sabana REITs Kreditgeber (z. B. Banken) könnten die sofortige Rückzahlung ausstehender Kredite verlangen oder den Zinssatz für ihre Kredite erhöhen. Jede Erhöhung um einen Prozentpunkt (100 Basispunkte) könnte Kostenanteilinhaber bis zu 8,3 Mio. S$ im Interesse jedes Jahr, das wird DPU reduzieren um bis zu 0,75 Singapur-Cent. |
| Internalisierung und ein interner Supervisor sind nichts Neues in Singapur. Croesus Retail Belief hat seinen Supervisor im August 2016 erfolgreich internalisiert, und sein interner Supervisor hat hart daran gearbeitet, die Mieteinnahmen zu steigern und die Zinskosten zu senken, was schließlich zu einem günstigen Übernahmeangebot von Blackstone mit einem Aufschlag von 23 % auf seinen Nettoinventarwert und einem Aufschlag von 38 % auf seinen 12-prozentigen Nettoinventarwert führte. Monatsvolumen durchschnittlicher Aktienkurs. | Auch der Prozess der Internalisierung ist beispiellos in Singapur. |
Okay, wofür sollten Aktionäre additionally stimmen?
Lassen Sie mich zunächst noch einmal betonen, dass ich kein Aktionär mehr bin (Obwohl ich auf jeden Fall am Rande zuschaue, um zu sehen, ob diese Zeit der Unsicherheit zu einer weiteren Purchase-in-Gelegenheit für mich führen könnte).
Ich habe nach einer (neutralen) Quelle gesucht, die die Positionen (oder Behauptungen, wenn man es so nennen darf) beider Parteien in den letzten Monaten, während sie gegeneinander kämpften, treffend zusammenfasst, aber es gab keine … additionally habe ich mich entschieden um diesen Artikel endlich zu verfassen. Ich hoffe, dass dies eine gute Zusammenfassung liefert und dass Sie mehr Informationen zur Hand haben, um eine Entscheidung darüber zu treffen, wofür Sie als Anteilinhaber stimmen möchten, um die besten zukünftigen Interessen von Sabana REIT zu bestimmen.
Für mich ist es ziemlich klar:
- Es ist fraglich, ob der derzeitige REIT-Supervisor im Einklang mit den Interessen der Aktionäre gehandelt hat, je nachdem, durch welches Objektiv man es betrachtet. Die ESR Group nutzt die „Outperformance“ des Sabana REIT seit 2018 und verweist auf dessen Outperformance gegenüber dem STI Index, dem iEdgeS-REIT Index und dem FTSE ST All-Share REIT Index sowie darauf, dass der Sabana REIT im Jahr 2022 der Industrie-REIT mit der besten Efficiency conflict. Auf der anderen Seite Die Aktionäre hatten schon lange das Gefühl, dass der Supervisor nicht sein Bestes gegeben hat, wenn es darum ging, den größtmöglichen Wert aus dem Immobilienportfolio des REIT herauszuholen, und dass er für den Erwerb neuer Immobilien auf Kosten der Anteilinhaber wohl zu viel bezahlt hat.
- Während eine Internalisierung in der REIT-Landschaft Singapurs „beispiellos“ sein magazine, könnte sie wohl zu einer stärkeren Abstimmung der Interessen der Aktionäre führen Gleichzeitig werden alle Bedenken hinsichtlich potenzieller Interessenkonflikte zwischen Sabana und der ESR Group beseitigt.
- Zu den Kosten und möglichen Ergebnissen der derzeit ausstehenden Kredite von Sabana REIT in den kommenden Monaten kann ich mich nicht äußern. Quarz Capital behauptet, dass die ESR Group lediglich „Angstmacherei“ betreibt, während die ESR Group einen offenen Transient mit dem Titel „Rettet Sabana REIT vor Unwahrheiten und Zerstörung“ herausgegeben hat – das müssen Sie selbst erkennen und beurteilen.
Wofür würde Funds Babe stimmen?
Natürlich bin ich derzeit kein Aktionär mehr, daher ist dieser gesamte Abschnitt hinfällig. Aber das ist die brennende Frage in Ihrem Kopf, nicht wahr? Additionally erspare ich Ihnen die Spannung und beantworte sie.
Obwohl ich nicht ausschließen kann, dass ich meine Place im Sabana REIT in Zukunft nicht wieder aufnehme, sollte sich die Gelegenheit bieten, dh sie muss meinen Kriterien entsprechen, nach denen ich suche, bevor ich in einen REIT investiere.
WENN ich Anteilseigner wäre Wer muss morgen wählen (und das ist ein großes WENN), Ich würde für die Internalisierung stimmen und Quarz Capital unterstützen.
Meine drei Hauptgründe sind:
- Das aktuelle Exterior-Supervisor-Modell leidet unter einer Fehlausrichtung der Interessen zwischen dem betreffenden externen Supervisor und den Anteilinhabern eines REIT. Ob diese Fehlausrichtung nur in der Theorie oder in der Praxis vorliegt, weiß nur der aktuelle REIT-Supervisor (und weder Sie noch ich).
- Als ehemaliger PR-Praktiker muss ich zugeben, dass ich zusammenzuckte, als ich die Erklärung der ESR Group und ihre Titelwahl („Rettet Sabana REIT vor Unwahrheiten und Zerstörung“) las. Bis zur Veröffentlichung des Briefes conflict ich noch unschlüssig, wessen Standpunkt ich unterstützen sollte, aber als dies herauskam, halte ich es für einen kindischen Schachzug und so weiter Der Supervisor hätte seine Haltung in professionellerer Sprache äußern können stattdessen. Quarz Capital ist schließlich ein Investor, dessen finanzielle Interessen davon betroffen sein werden, ob dieser Deal zustande kommt – sie tun das doch sicher nicht, um sich selbst Verluste zuzufügen? Ich wäre zwar auch verärgert, wenn ein aktivistischer Investor meines Unternehmens versuchen würde, mich aus dem Administration zu drängen, aber angesichts der (vermutlich) übereinstimmenden Eigentumsinteressen sollte ich mich nicht an zivilen, konstruktiven Gesprächen mit Quarz Capital beteiligen, warum sollte ich mich dann dafür entscheiden, solche Gespräche zu führen und zu nutzen? Wörter?
- Quarz Capital is Es handelt sich nicht nur um einen aktivistischen Aktionär, der leeres Gerede von sich gibt, sondern es hat sich auch die Mühe gemacht, substanziellere Particulars in seinem Plan anzubieten darüber, was ein interner Supervisor tun kann, um den Wert von Sabana REIT und für die Aktionäre zu steigern, z. B. einschließlich der Fertigstellung der Vermögensaufwertung von 1 Tuas Ave 4, der Vermietung von ca. 90 % des Vermögens zu einer Nettomiete von mindestens 1,45 S$ professional Quadratfuß professional Monat und der Entwicklung von ca 200.000 Quadratfuß neue Fläche bei NTP+ und mehr als 1 Million Quadratfuß ungenutzte BGF/Landbank mit Schwerpunkt auf großen Schlüsselanlagen wie 33&35 Penjuru Lane, 26 Loyang Drive, die in neue Logistikzentren oder Rechenzentren für den Hochlauf der New Financial system umgewandelt werden können. Der Aufwand, den sie betrieben haben – obwohl sie NICHT der derzeitige Supervisor des REITs sind – ist bemerkenswert.
Wofür werden die Aktionäre bei der morgigen außerordentlichen Hauptversammlung stimmen?
Wofür werden SIE stimmen?
The consequence: Sabana REIT unitholders have spoken. The bulk voted to take away the exterior supervisor and impact internalization. The outcomes breakdown is tabled under.
